Cosa rilevate e quanto dura un rilievo per redigere i servizi “SALVAGENTE CASA” e/o RTI – “Relazione Tecnica Integrata Urbanistico/Catastale”?

Il rilievo propedeutico all’elaborazione dei due servizi menzionati, serve per accertare il reale stato dei luoghi: i professionisti QUALIFICA CASA eseguono tale rilievo in maniera approfondita ed accurata, rilevando tutte le misure ed i riferimenti necessari per procedere poi con la restituzione grafica dello stato esistente, oltre a redigere quello comparativo tra lo stato urbanistico legittimato e l’esistente e/o lo stato catastale depositato e lo stato esistente.
La durata del sopralluogo dipende da tanti fattori:
– dalla planimetria o pianta di partenza: se risulta aggiornata, lineare e conforme, il sopralluogo può essere rapido;
– dalle dimensioni del bene immobile;
– dall’articolazione dei volumi (presenza dislivelli, sguinci, soppalchi, controsoffitti ecc.).
In generale il sopralluogo serve per misurare altezze, spessore dei muri, dimensione e posizione delle aperture, distanze dai confini, etc., e mediamente può durare da trenta minuti ad alcune ore. Durante il sopralluogo vengono anche eseguiti degli scatti fotografici utili come promemoria durante la fase di restituzione grafica.
Mediamente questo rilievo richiede circa 45 minuti.

Qual è lo STATO URBANISTICO LEGITTIMATO di una casa?

Lo stato urbanistico legittimato di una casa è l’ultimo elaborato grafico facente parte di una pratica edilizia approvato e rilasciato dall’Ufficio Urbanistica – Edilizia Privata dal Comune competente.

Qual è lo STATO ESISTENTE o STATO DI FATTO di una casa?

Lo stato esistente o lo stato di fatto di una casa è la risultanza della rappresentazione grafica del rilievo eseguito in sito: può coincidere o divergere con lo stato legittimo, per diversi motivi: varianti mai presentate a pratiche edili eseguite in “passato”, modifiche apportate dal proprietario negli anni ma magari mai comunicate al Comune, etc., etc..
Le difformità tra lo stato legittimo e lo stato di fatto, non rientranti nelle tolleranze previste dalle normative vigenti, risultano essere degli abusi edilizi, sanabili con delle pratiche edili in sanatoria.
Parallelamente esistono anche difformità non sanabili, in questo ultimo specifico caso, l’unica cosa che resta da fare per rendere legittimabile l’unità abitativa, risulta essere quella di demolire il corpo abusivo.

In caso di trasferimento immobiliare, l’immobile da vendere deve essere perfettamente conforme sia catastalmente che urbanisticamente?

Oggi nella Regione Emilia-Romagna e presto anche su tutto il territorio nazionale, coloro che vendono un immobile devono consegnare al “compratore” una “Relazione Tecnica Integrata Urbanistico/Catastale”.
Tale relazione, redatta obbligatoriamente da un professionista, deve accertare obbligatoriamente la conformità catastale, ma non necessariamente la regolarità urbanistica/edilizia (l’atto di compravendita, previo accordo tra le parti contraenti esplicitato in atto, risulta essere possibile e valido anche in caso di difformità urbanistico/edilizie).

Esistono delle “tolleranze” per le quali è possibile comunque dichiarare la conformità catastale dell’immobile da vendere?

Le normative catastali vigenti prescrivono determinati interventi irrilevanti (piccole/parziali difformità) per i quali è possibile comunque dichiarare la conformità catastale ed evitare quindi di presentare la denuncia di variazione catastale per l’aggiornamento dell’immobile.

Esistono delle “tolleranze” per le quali è possibile comunque dichiarare la regolarità urbanistico/edilizia dell’immobile da vendere?

Le normative urbanistiche vigenti prescrivono determinate condizioni (più restrittive delle normative catastali) per le quali è possibile comunque dichiarare la corrispondenza urbanistico/edilizia ed evitare quindi di presentare una pratica edilizia in sanatoria per la regolarizzazione dell’immobile.

In caso di presenza di “difformità catastali rilevanti” e quindi nello specifico caso di “non conformità catastale”, risulta comunque possibile alienare un immobile?

No, qualora fossero riscontrate delle difformità catastali rilevanti, opportunamente riportate nella normativa vigente in materia, non risulta possibile dichiarare la conformità catastale e pertanto il Notaio in presenza di non conformità catastale non eseguirà l’atto di compravendita dell’immobile.

In caso di presenza di “difformità urbanistico/edilizie” non rientranti nelle tolleranze di Legge, risulta comunque possibile vendere un immobile?

In presenza di difformità urbanistico/edilizie rilevanti, prescritte dalla normativa vigente in materia, risulta comunque possibile trasferire un immobile previo accordo tra le parti contraenti (opportunamente esplicitato in atto) ed a condizione che sia accertata comunque la conformità catastale.

In caso di presenza di “difformità catastali rilevanti”, dal punto di vista operativo QUALIFICA CASA come interviene per regolarizzare la situazione dell’immobile da alienare?

A seconda dei singoli casi specifici, rilevati in sito dai professionisti QUALIFICA CASA, previa consultazione dei titoli urbanistici e dei dati catastali legittimati, accerta l’iter burocratico più veloce, pratico, oggettivo ed economico, per regolarizzare in maniera altamente professionale la tua situazione.

In caso di presenza di difformità urbanistico/edilizie rilevanti, dal punto di vista operativo QUALIFICA CASA come interviene per regolarizzare la situazione dell’immobile da vendere?

A seconda dei singoli casi specifici, rilevati in sito dai professionisti QUALIFICA CASA, previa consultazione dei titoli urbanistici e dati catastali legittimati, accerta l’iter burocratico più veloce, pratico, oggettivo ed economico per regolarizzare in maniera altamente professionale la tua situazione.

QUALIFICA CASA consiglia di immettere sul mercato immobiliare sin da subito immobili conformi catastalmente e regolari dal punto di vista urbanistico?

I professionisti di QUALIFICA CASA consigliano di immettere sul mercato immobiliare, sin da subito immobili conformi e regolarmente alienabili sia dal punto catastale che dal punto di vista urbanistico/edilizio, per le seguenti ragioni:

1. perché le regole del gioco sono cambiate e quindi non venderai mai la tua casa al reale valore che merita, ma solo dopo averla screditata e fatto perdergi diverso valore sul mercato immobiliare;
2. perché oggi tutto quello che fai prima di divulgare il tuo annuncio di vendita immobiliare, è diventato fondamentale ai fini del tuo risultato;
3. rispetti i tuoi obblighi di legge di venditore, oltre che valorizzi a trasmetti credibilità, sicurezza e valore al tuo appartamento;
4. eviti che possibili “acquirenti” possono evidenziare perplessità derivanti dalle irregolarità da “sanare”, al semplice scopo di ottenere un ulteriore sconto sul valore di compravendita;
5. allontani il protrarsi o la mancata conclusione dell’iter di vendita, allorquando un “potenziale acquirente” debba far richiesta di accesso al credito ad una Banca per definire l’acquisto, l’istituto bancario sicuramente gli negherà l’erogazione del mutuo fino a quando non saranno regolarizzate le difformità urbanistico/catastali presenti;
6. eviti di precluderti la possibilità che un potenziale “acquirente” che ha nelle “mani” più opzioni di acquisto, nel dubbio sceglierà l’abitazione che non presenta le problematiche urbanistiche che ha il tuo;
7. proponi sul mercato immobili regolari, tutelando anche la sicurezza degli utenti compratori.

L’offerta per i servizi “SALVAGENTE CASA” e/o RTI – “Relazione Tecnica Integrata Urbanistico/Catastale” cambiano a seconda che l’immobile o gli immobili trattati sono un “bilocale” piuttosto che una “villa” ?

Si, le offerte di partenza di entrambe i servizi, sono riferite a determinati parametri, meglio indicati nel conferimento d’incarico.
Certamente in caso di presenza di più locali, più unità immobiliari, richieste particolari ed ulteriori, etc., il servizio subirà dei supplementi che saranno evidenziati nel preventivo allegato al conferimento d’incarico e preliminare all’esecuzione dei servizi.
Dalle offerte sono comunque sempre da aggiungersi, la Cassa Geometri di Legge e le spese necessarie per il ritiro della copia della documentazione urbanistico/edilizia presso l’Amministrazione Comunale.

Quale differenza c’è tra il servizio “RTI” Pro e “RTI” Plus?

La RTI Pro è il documento minimo obbligatorio di Legge.
La RTI Plus integra la RTI Pro con il servizio “SALVAGENTE CASA” e l’eventuale seconda RTI Pro gratuita se la prima RTI presenta difformità per le quali QUALIFICA CASA ha eseguito o deve eseguire una pratica di sanatoria e/o aggiornamento catastale, (diciamo che nel 90% dei casi, risparmi almeno 300/400,00 € come minimo comprando la RTI Plus).

Cosa e quali sono le pratiche edilizie più comuni?

Le pratiche edilizie sono l’iter procedurale contemplante una serie di documenti ed elaborati grafici, necessari per eseguire delle opere edili modificative ad un immobile.
Ogni singola e piccola variazione (spostamento di pareti opache di suddivisione interna, traslazione di una porta), fino agli interventi di complessi ed invasivi, va comunicata all’amministrazione competente attraverso l’apposita modulistica e secondo determinate modalità.
La realizzazione di una lavorazione edile su un immobile, in assenza di una qualsiasi pratica edilizia relativa, lo rende “un abuso edilizio”, sanzionabile a seconda dell’entità dell’abuso.
Le pratiche edilizie che si eseguono frequentemente sono:
• CIL: Comunicazione di Inizio Lavori, per chi vuole realizzare piccole opere edili di ristrutturazione.
• SCIA: Segnalazione Certificata di Inizio Attività, per chi vuole eseguire una ristrutturazione contemplante l’adeguamento della struttura e/o la modificazione degli impianti;
• P. di C.: Permesso di Costruire, per chi intende realizzare una nuova costruzione oppure un ampliamento;
• CIL IN SANATORIA E/O SCIA IN SANATORIA: per coloro che devono sanare una situazione passata mai legittimata, in quanto si apprestano alla realizzazione di un intervento edilizio, oppure hanno deciso di collocare l’unità abitativa sul mercato immobiliare (trasferimento immobiliare).

L’iter di una pratica edilizia in quanto tempo si conclude?

I tempi per la conclusione di una pratica edilizia variano da pratica a pratica, da Comune a Comune e risultano di difficile determinazione.
A titolo puramente esemplificativo una CIL od una SCIA, una volta che i professionisti QUALIFICA CASA hanno terminato la compilazione della modulistica, la redazione degli elaborati progettuali e protocollato la pratica in Comune, hanno tempi di approvazione presso che immediati (salvo controlli e integrazioni successive che il Comune si riserva di effettuare), risultano operative sin dal giorno della protocollazione od al più tardi dopo 5 giorni lavorativi (salvo i casi specifici dove devono essere rilasciati i pareri di altri enti come possono essere il Genio Civile, l’AUSL, i VVFF, etc.).
Parallelamente per una pratica di accesso agli atti, il Comune si tiene un tempo di 30 giorni per mettere a disposizione del tecnico la documentazione richiesta; poiché l’accesso agli atti è preliminare ad ogni pratica, questi 30 giorni vanno messi in conto in quasi tutti i casi.