Perché dovresti rivolgerti ad un Esperto Valutatore Immobiliare Certificato ed investire del denaro nel far redigere una “RAPPORTO DI VALUTAZIONE CASA” – l’unica stima che permette di certificare il più reale valore di mercato della tua casa?
Perché è l’unico modo che hai oggi di conoscere il più probabile valore della tua casa, prima di collocarla sul mercato immobiliare. Inoltre ti garantisce e tutela dai “ribassisti”, permettendoti di “non svenderla”.
L’unico rapporto di valutazione immobiliare che consente il riscontro alla dimostrazione del risultato di stima attraverso i dati di fatto.
La legge per eseguire una “stima comparativa”, impone l’obbligo ai Valutatoti Immobiliari di avere determinati requisiti certificati da un ente titolato ISO: QUALIFICA CASA dispone dal 2016 di Esperti Professionisti Qualificati secondo la normativa internazionale UNI 11558:2014.
Quali sono le differenze tra un PROCEDIMENTO MONO-PARAMETRICO ed un “RAPPORTO DI VALUTAZIONE CASA”?
PROCEDIMENTO MONO-PARAMETRICO
– stima a corpo o ad impressione;
– viene affrontata con i borsini e le quotazioni immobiliari (valori medi tabellari che mediano i minimi ed i massimi);
– gli indici di omogeneizzazione sono determinati a discrezione del perito;
– la perizia è descrittiva e la parte calcolo si riassume in una moltiplicazione;
– il risultato finale non è dimostrabile.
RAPPORTO DI VALUTAZIONE CASA
– si ottiene un vero report immobiliare;
– si seguono i dettami della dottrina estimativa internazionale, della circolare ABI, del CDVI;
– la valutazione non viene eseguita a corpo o ad impressione, ma segue in maniera ordinata e con regole condivise un percorso numerico-scientifico;
– i calcoli si fondano su punti di riferimento certi, detti comparabili, rilevati direttamente dal mercato immobiliare;
– vi può essere un eventuale riesame delle valutazioni;
– il rapporto di valutazione elabora dati che sono verificabili, dimostrabili e soprattutto ripetibili.
La presenza di eventuali irregolarità sul tuo immobile, indipendentemente che siano di tipo urbanistico o catastali, pensi possa influisce sul reale valore di mercato del tuo immobile?
Certamente ed anche in maniera importante, infatti il professionista QUALIFICA CASA, Esperto Valutatore Immobiliare Certificato prima di redigere il suo “Rapporto di Valutazione Immobiliare”, si accerta della regolarità del bene e quindi anche della sua regolare alienabilità, delle caratteristiche quantitative e qualitative e delle condizioni del bene, individuando i potenziali rischi legati alla transazione al fine di poterli gestire nella stesura di un futuro contratto.
Cos’è il “valore venale in comune commercio”?
Il “valore venale in comune commercio”, per definizione è il “più probabile valore di mercato” di un bene in un mercato di riferimento “ideale”, rappresenta un dato costitutivamente teorico.
Cos’è il “prezzo unitario medio”?
Il “prezzo unitario medio” è inteso come il prezzo corrisposto per ogni unità della caratteristica considerata, attribuendo scarso o nullo senso pratico a tutte le ulteriori caratteristiche qualitative e quantitative.
Cos’è il “valore di mercato”?
Il “valore di mercato”, è l’ammontare stimato per il quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente ed un venditore, essendo entrambi i soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo un’adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione, attraverso la preliminare e fondamentale rilevazione dei dati e delle informazioni di mercato.
Cos’è il “più probabile prezzo di mercato”?
Il più probabile prezzo di mercato”, per definizione è il miglior prezzo ragionevolmente ottenibile dal “venditore” e quello più vantaggioso ragionevolmente ottenibile “dall’acquirente”.
Chi sono il “venditore” e “l’acquirente”?
Il “venditore” e “l’acquirente” sono soggetti motivati alla vendita ed all’acquisto, ma non costretti né intenzionati a vendere e comprare a qualsiasi prezzo.: non sono condizionati in quanto la transazione avviene tra le parti senza particolare o speciale relazione tra di loro, dopo un’adeguata attività di marketing (adeguata permanenza ed esposizione sul mercato immobiliare), agiscono con egual capacità in quanto sono stati preventivamente e ragionevolmente informati sulle caratteristiche dell’immobile nel suo uso corrente e dei potenziali usi e dello stato del mercato al momento della valutazione, motivati a partecipare all’operazione senza essere costretti a portarla a compimento.
Cos’è il “dato immobiliare”?
Il “dato immobiliare” è un insieme di informazioni di un immobile (atto notarile, prezzo, planimetrie, superfici, livello di piano, stato di manutenzione, impianti, documentazione fotografiche): i veri “prezzi di mercato” sono posseduti da: Agenti Immobiliari, Notai, Commercialisti, Costruttori, Consulenti Fiscali, Amministratori Condominiali, Funzionari di Banca che erogano Mutui, oltre a Venditori ed Acquirenti.
Cos’è il “postulato estimativo”?
Il “postulato estimativo” è una proposizione non dimostrata che si postula essere vera, in base all’evidenza reale, alla conoscenza, all’esperienza ed al senso comune; esistono diversi postulati:
a) il “postulato del prezzo”, il quale stabilisce che non esiste una valutazione estimativa che non si basa sul “prezzo di mercato” – il mercato fisserà il prezzo di un immobile, allo stesso modo in cui ha determinato il prezzo di immobili simili – PREZZO fissato dal mercato – VALORE – calcolato dal Valutatore.
B) il “postulato dello scopo”, afferma che uno stesso bene può presentare contemporaneamente diversi valori, ed esattamente tanti valori quante sono le ragioni pratiche che promuovono la stima (Valore di Mercato, Valore Assicurabile, Valore di Trasformazione, Valore Cauzionale, Costo, Valore Equo, Valore di Uso, Valore Complementare, Valore di Sostituzione).
c) il “postulato della comparazione” afferma che la comparazione è il fondamento metodologico della valutazione.
d) il “postulato dell’ordinarietà”, oltre ai 3 criteri, asserisce che constatato l’uso attuale e definiti gli usi alternativi dell’immobile oggetto di valutazione, il valore di stima equivale al valore atteso: esempio stima di un appartamento al primo piano vicino al tribunale, il POC prevede la possibilità del cambio di destinazione d’uso da residenza ad ufficio – procedo dapprima con la valutazione dell’uso attuale, poi con al valutazione dell’Highest and best use (più conveniente e il miglior uso dell’immobile), infine con un’indagine verifico la frequenza di appartenenza, in riferimento al medesimo segmento di mercato, alla destinazione residenziale ed ufficio – risultato valore residenziale 300.000,00 € – valore ufficio 340.000,00 € – costo di trasformazione 15.000,00 € – indagine su immobili simili nel segmento di appartenenza ha portato a conoscenza che 4 su 10 sono destinati al residenziale e 6 su 10 ad uso ufficio – ricaviamo quindi in virtù del principio dell’ordinarietà che il Valore Atteso è pari a (300.000,00 € x 0,40) + (340.000,00 € -15.000,00 €) x 0,60 = 315.000,00 €.
I postulati rappresentano i fondamenti sui quali poggia il giudizio estimativo e con i quali non si può essere in contraddizione.
Cos’è il “prezzo marginale”?
Il “prezzo marginale” esprime, la variazione del prezzo totale di un immobile al variare della caratteristica, con senso pratico per quelle caratteristiche per le quali esprime la variazione di prezzo in aumento o in diminuzione indotta da variazioni nel livello della caratteristica.
Quali sono le “fasi del mercato”?
Le “fasi del mercato immobiliare” sono espansione, contrazione, recessione e recupero.
Cos’è il “segmento di mercato”?
Il “segmento di mercato” è quell’unità elementare non ulteriormente scindibile dell’analisi economico estimativa del mercato immobiliare stesso; l’atipicità degli immobili induce alla separazione del mercato in diversi segmenti secondo i seguenti parametri:
– Destinazione;
– Tipologia Immobiliare;
– Tipologia Edilizia;
– Localizzazione;
– Tipo di contratto;
– Carattere della domanda e dell’offerta;
– Forma di Mercato;
– Livello di Prezzi;
– Rapporti mercantili;
– Caratteristiche qualitative (panorama, inquinamento, etc.).
Il “segmento immobiliare” può essere non solo una retta univoca tra diverse caratteristiche ma, per mezzo dei suoi parametri, può essere contraddistinto da un quartiere urbano, da unità modulari, da un ben identificato isolato, da edifici prospicienti su una strada o su un’area a verde, da singoli edifici, basti pensare a ville o villette localizzate in tessuti di seconda o terza fascia, tessuti urbani che hanno fabbricati aventi le medesime caratteristiche.
I parametri del segmento di mercato devono essere misurati e rilevati e successivamente devono essere tradotti in indicatori economico/estimativi.
Uno o più immobili ricadono nel medesimo “segmento di mercato” se presentano uguali ammontari degli indicatori economico/estimativi.
A fini puramente esplicativi per “indicatori economici-estimativi” si intendono le caratteristiche immobiliari, quantitative e qualitative, come l’ubicazione dell’immobile nel contesto urbano, l’epoca di costruzione e di eventuali ulteriori interventi, la tipologia costruttiva, il livello di piano, l’esposizione, la consistenza, l’obsolescenza funzionale, il livello di isolamento energetico, il livello di isolamento acustico, la qualità delle finiture interne, la qualità degli impianti, l’utilizzo di eventuali energie rinnovabili, lo stato manutentivo, la panoramicità, l’inquinamento, le condizioni e le limitazioni d’uso (libero o affittato, servitù, ecc.), le condizioni di finanziamento, i caratteri della domanda e dell’offerta, e via via.
Ancora ad oggi, non possiamo attenerci nelle valutazioni immobiliari, ad ambiti di mercato dai contorni generici con stime indicative dei prezzi unitari (quotazioni minime, medie e massime) spesso in contraddizione, messi a disposizione dall’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare), ma orientarci ad una valutazione basata su statistiche campionarie elaborate su dati puntuali di contratti rilevati all’interno del medesimo “segmento di mercato”, altrimenti il “valore di mercato” e/o “prezzo di mercato” (dato storico, importo pagato per un immobile scambiato nel mercato) che ne risulterà sarà falsato.
– le condizioni che influenzano le “forme di mercato” sono le seguenti:
– Numerosità degli offerenti;
– Numerosità dei richiedenti;
– Natura del prodotto;
– Condizioni di entrata;
– Formazione del prezzo.
Pertanto avremo un mercato di concorrenza perfetta nel caso di:
– Numerosità degli offerenti – Molti
– Numerosità dei richiedenti – Molti
– Natura del prodotto – Omogeneo
– Condizioni di entrata – Libera
– Formazione del prezzo – Unico
Pertanto avremo un mercato di monopolio nel caso di:
– Numerosità degli offerenti – Uno
– Numerosità dei richiedenti – Molti
– Natura del prodotto – C’è l’ho solo io
– Condizioni di entrata – Chiusa
– Formazione del prezzo – Discriminato
Pertanto avremo un mercato di concorrenza monopolistica nel caso di:
– Numerosità degli offerenti – Molti
– Numerosità dei richiedenti – Molti
– Natura del prodotto – Differenziato
– Condizioni di entrata – Libera
– Formazione del prezzo – Discrezionale
Pertanto avremo un mercato di oligopolio collusivo nel caso di:
– Numerosità degli offerenti – Pochi
– Numerosità dei richiedenti – Molti
– Natura del prodotto – Omogeneo-Differenziato
– Condizioni di entrata – Bloccata
– Formazione del prezzo – Discriminato
Pertanto avremo un mercato di monopolio bilaterale nel caso di:
– Numerosità degli offerenti – Uno
– Numerosità dei richiedenti – Uno
– Natura del prodotto – Unico
– Condizioni di entrata – Chiusa
– Formazione del prezzo – Indeterminato
Cos’è il “valore di trasformazione”?
Il “valore di trasformazione” di un bene suscettibile di una trasformazione è uguale alla differenza tra il previsto prezzo di mercato del bene trasformato e il costo di trasformazione.
Il “valore di trasformazione” può svolgere due funzioni: la funzione di criterio di stima che permette di valutare gli immobile e la funzione di criterio di scelta che consente di formulare giudizi economici sugli investimenti immobiliari.
Il criterio di stima è applicato nei processi di trasformazione relativi alla edificazione, alla demolizione e riedificazione e alla riqualificazione.
Cos’è il “valore complementare”?
Il valore complementare” di una parte appartenente ad un insieme costituente un immobile complesso, è pari alla differenza tra il valore di mercato dell’immobile complesso e il valore di mercato della parte o delle parti dell’insieme che residua, una volta considerata separata la parte oggetto di stima.
Il ”valore complementare” Vj della generica parte j di un immobile complesso, si calcola nel modo seguente: Vj =Vt – Vt-ji, dove Vt indica il valore dell’immobile complesso e con Vt-j il valore della parte o delle parti residue.
Si dice “rapporto di complementarità economica” Cj della parte J rispetto all’immobile complesso, il rapporto tra il “valore complementare” e il “valore totale” dell’immobile complesso: Cj = Vj/Vt.
Un particolare “rapporto di complementarità” Ct di interesse estimativo è il rapporto tra il “valore del terreno” Vt e il “valore totale” dell’immobile complesso Vt+f (terreno e fabbricato): Ct = Vt/Vt+f.
Cos’è il “valore di costo”?
Il “valore di costo” in senso estimativo rappresenta la somma delle spese che al momento di stima un imprenditore deve sostenere per realizzare un prodotto, attraverso un determinato processo produttivo riferito a un dato mercato dei prezzi produttivi 8luogo) e a un dato ciclo di produzione.
Cos’è il “costo di ricostruzione”?
Il “costo di ricostruzione” di un opera esistente, già prodotta nel passato, rappresenta la somma delle spese che alla data di stima un’impresa edilizia deve sostenere per realizzare un’eguale o equivalente opera o intervento attraverso un ipotetico intervento edilizio. Nell’ambito di questo costo si distingue:
– il “costo di ricostruzione” propriamente detto quale costo di ricostruzione stimato ai prezzi correnti di un esatto duplicato tipologico dell’opera;
– il “costo di sostituzione o di rimpiazzo” quale costo di ricostruzione stimato ai prezzi correnti di un manufatto avente e funzioni equivalenti (perfetto sostituto) a quelle dell’opera esistente, realizzato impiegando materiali, tecnologie, standard costruttivi e schema esecutivo correnti.
Cos’è il “valore di sostituzione”?
Il “valore di sostituzione” di un bene A è uguale al prezzo di un bene B o al costo di un bene C 1se A,B e C sono beni sostituti a certi fini. Questo criterio di stima si fonda sul principio di sostituzione che afferma che un bene perfetto sostituto di un altro per certi fini può presentare un eguale valore. Il rapporto di sostituzioni può essere di natura tecnica, funzionale ed economica; la sostituibilità deve essere ordinaria ed individuata volta per volta in relazione alla finalità della stima.
In termini concreti il principio di sostituzione afferma che un compratore non è disposto a pagare per un bene una somma maggiore del costo di produzione di un altro bene sostituto che presenta la stessa utilità del bene oggetto di stima, e che inoltre è disposto a variare la somma offerta di un ammontare pari ai costi necessari per portare il bene esistente al livello di utilità richiesta.
Cos’è il “costo di ricostruzione deprezzato”?
Il “costo di ricostruzione deprezzato” è pari al costo di riproduzione a nuovo diminuito del deprezzamento maturato dall’immobile al momento di stima.
Quali sono i metodi di misurazioni delle superfici?
I metodi di misurazioni delle superfici riconosciuti dalla dottrina estimativa internazionale sono:
– SEL – Superficie Esterna Lorda – area di un edificio delimitato da elementi perimetrali esterni verticali, misurata esternamente su ciascun piano fuori terra o entro terra alla quota convenzionale di 1,50 ml (include lo spessore dei muri perimetrali liberi, ½ dello spessore delle murature contigue confinati con altri edifici, lo spessore delle partizioni interne, i pilastri e colonne interni, gli spazi di circolazione verticale come scale, ascensori, etc., ed orizzontale come corridoi, disimpegni, etc., i condotti verticali di aria o impianti, le cabine di trasformazione elettrica, la centrale termica, le sale impianti interne o contigue all’edificio).
Contrariamente non include (rampe di accesso esterne non coperte, balconi, terrazzi e simili, il porticato ricavato all’interno della proiezione dell’edificio, gli aggetti a solo scopo di ornamento architettonico, le aree scoperte delimitate da muri di fabbrica).
– SIL – Superficie Interna Lorda – area di un’unità immobiliare, misurata lungo il perimetro interno del muro perimetrale esterno per ciascuno piano fuori terra ed entro terra rilevata ad un’altezza convenzionale di 1,50 ml dal piano pavimento (include lo spessore delle partizioni interne, i pilastri e colonne interni, gli spazi interni di circolazione verticale come scale, ascensori, etc., ed orizzontale come corridoi, disimpegni, etc., i condotti verticali di aria o impianti, le cabine di trasformazione elettrica, la centrale termica, le sale impianti interne o contigue all’edificio).
Contrariamente non include (lo spessore dei muri perimetrali, il porticato ricavato all’interno della proiezione dell’edificio, i balconi, terrazzi e simili, lo spazio di circolazione verticale e orizzontale esterno, i vani ad uso comune).
– SIN – Superficie Interna Netta – area di un’unità immobiliare, delimitata dalla sommatoria dei singoli vani che costituiscono l’unità medesima, misurata lungo il perimetro interno dei muri e dei tramezzi per ciascun piano fuori terra o entro terra rilevata ad un’altezza convenzionale di 0,50 ml dal piano pavimento (include gli spessori delle zoccolature, le superfici del sottofinestra, le superfici occupate in pianta dalle pareti mobili, le superfici di passaggio ottenute nei muri interni per porte e/o varchi, le superfici occupate da armadi a muro o elementi incassati o quanto di simile occupi lo spazio interno dei vani diversamente utilizzabile, lo spazio interno di circolazione verticale come scale, ascensori, etc., ed orizzontale come corridoi, disimpegni, i condotti verticali di aria o impianti, la cabina di trasformazione elettrica, la centrale termica, le sale impianti interne o contigue all’edificio etc.).
Contrariamente non include (lo spessore dei muri perimetrali ed interni, il porticato ricavato all’interno della proiezione dell’edificio, i balconi, terrazzi e simili, lo spazio occupato dalle colonne e/o pilastri).
Cos’è il “riesame di una valutazione”?
Il “riesame di una valutazione” consiste nella revisione del lavoro di un perito, intrapresa da un altro perito che esercita un giudizio parziale.
Il riesame della valutazione fornisce un controllo sulla credibilità della valutazione in esame e considera: la veridicità, l’adeguatezza e l’attinenza dei dati utilizzati e delle indagini svolte, l’adeguatezza dei metodi e delle tecniche utilizzate, l’adeguatezza e la ragionevolezza di analisi, opinioni e conclusioni, oltre all’aderenza delle procedure di valutazione.
A causa della necessità di assicurare accuratezza, correttezza e qualità dei rapporti di valutazione, il riesame di un rapporto di valutazione è parte integrante dell’attività professionale del perito.
Il riesame a tavolino della valutazione si limita ai dati presenti nel rapporto di valutazione, che possono essere o non essere confermati in modo indipendente. Si esegue utilizzando una lista di controllo. Il perito riesaminatore controlla l’accuratezza dei calcoli, la ragionevolezza dei dati, l’adeguatezza della metodologia, e l’aderenza con le direttive del cliente, con i requisiti normativi e con gli standard professionali.
Il riesame sul campo della valutazione comprende l’ispezione esterna e a volte anche interna dell’immobile in esame, nonché possibili ispezioni a immobili comparabili a conferma dei dati presentati nel rapporto. Generalmente utilizza la lista di controllo che copre tutte le voci esaminate nel riesame a tavolino, e può anche comprendere una conferma dei dati di mercato, una ricerca per raccogliere informazioni aggiuntive e una verifica dei programmi informatici utilizzati nella stesura del rapporto.
Cos’è il “deprezzamento dei fabbricati”?
Il deprezzamento dei fabbricati” è rappresentato da:
– “Deterioramento fisico” derivato dall’uso e dal conseguente logorio delle parti dell’immobile con il trascorrere del tempo, dove per alcune parti il deterioramento può essere recuperato con interventi di manutenzione differita come riparazioni, ripristini, etc., mentre per altre parti può non esservi la giustificazione economica ad intervenire.
– “Obsolescenza funzionale” legata alla tipologia ed agli standard costruttivi dell’immobile non più idonei alle esigenze dei fruitori.
– “Obsolescenza economica” relativa alle condizioni esterne dell’immobile, quali ad esempio cambiamenti nelle destinazioni nelle aree di insediamento, insufficiente livello di domanda, inquinamento e congestioni, situazione economica generale, etc..
Costo di ricostruzione
Il deprezzamento degli immobili può essere calcolato stimando le sue componenti:
– il deperimento fisico (costo dell’intervento manutentivo) ;
– l’obsolescenza funzionale (costo dell’intervento di addizioni, sostituzioni, ristrutturazioni ed ammodernamenti);
– l’obsolescenza economica (perdita di valore o di reddito del terreno e/o del fabbricato);
Costo di ricostruzione deprezzato
La funzione valore-tempo mira a raffigurare l’andamento del valore di un edificio nel tempo, riportando al tempo intermedio t il deprezzamento Dt e il valore deprezzato Ct
Il deprezzamento è un fenomeno continuo cui è sottoposto un immobile e un bene strumentale (edificio, impianto, macchinario, etc.); l’ammortamento consiste in un procedimento di ripartizione del deprezzamento complessivo subito da un bene nei diversi anni di durata.
L’ammortamento ha in genere tre finalità:
1. la distribuzione del costo iniziale di un bene nei periodi produttivi di utilizzazione;
2. la ricostituzione del valore iniziale di un bene al momento iniziale della sostituzione (riacquisto);
3. la stima del deprezzamento annuale e del deprezzamento totale ad un certo anno della vita economica di un bene.
Per i manufatti edili e per altre opere costruttive semplici, la funzione valore-tempo è talvolta assimilata a una retta decrescente, interpolata idealmente nella funzione teorica.
Il deprezzamento lineare sotto intende quote lineari costanti, calcolate dividendo il costo a nuovo, dimunuito del ricavo dell’eventuale eliminazione, per il numero degli anni, perciò il costo deprezzato è pari a: Q=C-E/n da cui Ct=Cx(1-t/n)=
Per i fabbricati strumentali si applicano altre formule.
L’offerta per il servizio “RAPPORTO DI VALUTAZIONE CASA” cambia a seconda che il tuo immobile sia un “bilocale” piuttosto che una “villa”?
Certamente si, le offerte di partenza sono riferite a determinati parametri, meglio indicati nel conferimento d’incarico.
Tutto quanto non incluso ed gli eventuali supplementi per quanto concerne differenti tipologie di abitazioni, richieste particolari ed ulteriori, saranno evidenziate sempre nel conferimento d’incarico.
Dall’offerta è comunque sempre da aggiungersi, gli oneri di Legge.
